This site uses cookies.
Some of these cookies are essential to the operation of the site,
while others help to improve your experience by providing insights into how the site is being used.
For more information, please see the ProZ.com privacy policy.
This person has a SecurePRO™ card. Because this person is not a ProZ.com Plus subscriber, to view his or her SecurePRO™ card you must be a ProZ.com Business member or Plus subscriber.
Affiliations
This person is not affiliated with any business or Blue Board record at ProZ.com.
Russian to English: Unaccomplished Construction Projects Financing General field: Bus/Financial Detailed field: Construction / Civil Engineering
Source text - Russian Финансирование незавершенных объектов
Семен Эпштейн, партнер юидического бюро "Падва и Эпштейн"
Вызванные экономическим кризисом проблемы с ликвидностью, падание ажиотажного спроса на объекты недвижимости заставили многих игроков рынка недвижимости «заморозить» свои проекты и заняться реструктуризацией своей задолженности.
С появлением оптимистичных настроений на рынке недвижимости реализация «замороженных» проектов возобновляется. Одним из важнейших вопросов, который придется решать застройщикам, является поиск источников финансирования незаконченных проектов.
Следует отметить, что в законодательстве отсутствует единая терминология, характеризующая объекты недвижимости, строительство которых было приостановлено (не завершено).
Так, в статье 1 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) дается определение понятия «объект капитального строительства»: это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее – объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Согласно статье 55 ГрК РФ документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, выступает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, ГрК РФ, оперируя понятием «объект незавершенного строительства», устанавливает, что момент завершения строительства определяется соответствующим разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
В статье 752 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) используется термин «консервация строительства», в соответствии с которой если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.
ГК РФ не определяет сроки приостановления строительных работ, при которых строительство консервируется. Согласно же статье 52 ГрК РФ консервация объекта капитального строительства проводится при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев.
Не вдаваясь в подробное описание правовых проблем идентификации объектов незавершенного строительства, перейдем непосредственно к рассмотрению вопроса о финансировании строительства незавершенных объектов.
Действующее российское законодательство позволяет выбрать различные схемы финансирования строительства незавершенных объектов. Вот некоторые из них.
Во-первых, возможно использование финансирования через получение займа (кредита) под залог имущества, в том числе недвижимого. При данной схеме кредиторы должны щепетильно относиться к надлежащему оформлению прав на объекты недвижимости, к проверке титула владения и имеющихся обременений (ограничений). При этом в качестве предмета залога могут выступать: земельный участок, на котором находится незавершенный объект, земельный участок и сам объект незавершенного строительства. При таком финансировании следует обращать особое внимание на правовой режим объекта незавершенного строительства.
Во-вторых, застройщик может использовать вексельные схемы финансирования или эмитировать облигации, в том числе облигации с обеспечением (залоговым обеспечением, обеспеченные поручительством или банковской гарантией).
Вексельное законодательство позволяет взыскивать задолженность по векселю достаточно в упрощенном порядке, нежели чем по обычному договору займа. При отказе от оплаты векселя, удостоверенном нотариусом («протест векселя в неакцепте или неоплате»), судья по заявлению векселедержателя в течение 5 дней со дня поступления заявления без судебного разбирательства и вызова сторон для заслушивания их объяснений выдает судебный приказ, имеющий силу исполнительного документа.
Взыскание задолженности по дефолтным облигациям несколько сложнее, однако, четкое понимание механизмов облигационного займа позволит эффективно взыскать задолженность.
В-третьих, вероятно, в некоторых случаях пройдет получение займа (кредита) под залог акций/долей в уставном капитале застройщика. При таком финансировании акционеры застройщика рискуют потерять корпоративный контроль над компанией в случае обращения взыскания на заложенные акции (доли).
В-четвертых, источником финансирования «замороженных» проектов может выступить дополнительная эмиссия акций застройщика. При этом действующие акционеры также рискуют потерять корпоративный контроль над компанией. Кроме того, высока вероятность возникновения различных корпоративных конфликтов, связанных, в частности, с избранием совета директоров, правления компании-застройщика. Даже заключение акционерных соглашений может не позволить сохранить корпоративный контроль над компанией-застройщиком, поскольку действующее российское акционерное законодательство не содержит эффективного механизма привлечения к ответственности тех акционеров, которые нарушили акционерное соглашение, в том числе условия о порядке голосования по формированию органов управления.
В-пятых, строительство незавершенных объектов может быть продолжено благодаря проектному финансированию, обладающее рядом преимуществ по сравнению с обычным долговым финансированием, но несущее ряд рисков для кредитора.
В отличие от долгового финансирования, в котором участвуют, как правило, две стороны – кредитор и должник, в проектном финансировании участвуют несколько компаний: компания-застройщик, спонсоры проекта, компании специального назначения (SPE – special purpose entities: компания-собственник «проекта» и управляющая компания, создаваемые спонсорами проекта и акции которых принадлежат им), а также кредитующие организации (коммерческие банки, банки развития).
Главным преимуществом проектного финансирования для застройщика выступает отсутствие рисков или наличие минимума рисков, которые обычно распределяются между всеми участниками проектного финансирования. Погашение долга производится за счет денежных потоков (cash flows), генерируемых проектом, а требования кредиторов фактически обеспечиваются только заложенным имуществом и ожидаемыми денежными потоками. В связи с этим проектное финансирование должно осуществляться на основе эффективной финансовой модели, учитывающей ряд факторов, в том числе процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества (loan-to-value ratio).
На наш взгляд, проектное финансирование, зачастую затягивающееся на продолжительное время, может стать несвоевременным ввиду изменения рыночной конъюнктуры и несоответствия ей финансовой модели, заложенной в основу финансирования.
Рассмотренные некоторые схемы финансирования строительства незавершенных объектов должны применяться с учетом финансово-экономического положения компании-застройщика, рисков (в том числе кредитных и правовых), сопровождающие те или иные способы финансирования, состояния рынка, уровня ликвидности на нем, риск-аппетита инвесторов и иных факторов.
Translation - English Unaccomplished Construction Projects Financing
Semen Epshtein, partner of “Padva & Epshtein” law firm
Liquidity problems caused by an economic crisis, reduction of feverish demand for real estate made many of real estate market players “freeze” their projects and begin restructuring of their liabilities.
As market mood becomes more optimistic “frozen” projects realization is resumed. Search of unaccomplished construction projects financing is one of the most crucial issues for developers.
It should be noted, that there is no unified terminology for suspended (unaccomplished) real estate construction projects in legislation.
Thus, Article 1 of the Town-Planning Code of the Russian Federation (hereinafter referred to as TPC RF) gives a definition of the term “capital construction object”: it is a building, structure, installation, objects, construction of which is not accomplished (hereinafter referred to as unaccomplished construction projects), with the exception of jerry-buildings, stalls, sheds and other of this kind.
According to Article 55 TPC RF, the document that certifies accomplishment of construction, reconstruction, capital repair of capital construction object in full and in compliance with Building License, conformity of constructed, reconstructed, repaired capital construction object with Town Planning Land Plan and project documentation is a Commissioning Permit.
Thus, TPC RF, using the term “unaccomplished construction project”, determines, that the moment of construction accomplishment is defined by a corresponding Commissioning Permit.
Article 752 of the Civil Code of the Russian Federation (hereinafter referred to as CC RF) uses the term “laying-up of project construction”, according to this article if the works under the building contract have been suspended and the project construction has been laid-in for the reasons beyond the control of the parties, the customer shall be obliged to pay in full to the contractor for the works fulfilled up to the time of the laying-up of the work, and also to reimburse the expenses caused by the need to terminate the works and to lay-up the project construction with the offset of the benefits which the contractor has received or could receive due to the termination of the works.
CC RF does not determine the period of construction works suspension under which construction is laid-up. Article 52 TPC RF capital construction object laying-up is carried out due to the need to terminate the works or to suspend them for more than six month.
Not going into a detailed description of legal problems of unaccomplished construction projects identification, let us proceed to the issue of unaccomplished construction projects financing.
Current Russian legislation allows to choose different unaccomplished construction projects financing schemes. Here are some of them.
Firstly, financing can be used through contracting of loan (credit) against a pledge, including mortgage. Under this scheme the creditors scrupulous about the title to real estate official registration, about the verification of ownership and present bounds (charges). Here as a pledge can function: land on which the unaccomplished construction project is situated, land and the unaccomplished construction project itself. Under this kind of financing special attention should be paid to the unaccomplished construction projects legal status.
Secondly, a developer can use a bill credit or bond, including secured bonds (collateral security, secured by bail or bank guarantee).
Bill legislation permits to recover a debt on a bill in a more simplified way than it occurs under an ordinary loan agreement. In case of protest of a bill attested by a notary (“protest a bill in non acceptance or nonpayment”), under the billholder’s application a judge within five days after the application was put without a trial and a call of the parties to hear their explanations issues a writ which is valid as an act of execution.
To recover a debt on default bonds is a bit more complicated; however, clear understanding of bill credit mechanisms enables to recover a debt effectively.
Thirdly, apparently, in certain cases a loan can be taken on stocks / shares in developer’s authorized capital. Under this financing developer’s shareholders are liable to lose corporate control over the company in case when pledged stocks (shares) are charged.
Fourthly, “frozen” projects can be financed through supplementary issue of developer’s stocks. Here present shareholders also risk to lose corporate control over the company. Besides, there is a high probability of emerging of various corporate conflicts, related with, particularly, election of the board of directors, board of administration of the developer’s company. Even joint stock agreements may not guarantee corporate control over the company-developer, as current Russian stock- related legislation does not contain effective mechanisms of making the shareholders answerable for joint stock agreement violation, including the terms of voting procedure on boards structure.
Fifthly, unaccomplished construction projects may be financed by means of project financing, which has a number of advantages in comparison with ordinary debt financing, but bringing certain risks for the creditor.
In contrast to debt financing, in which, as a rule, two parties participate – creditor and debtor, in project financing several companies take part: company-developer, project sponsors, special purpose entities (SPE) (company-owner of the “project” and management company, founded by project sponsors and to whom the stocks belong), and lending institutions (commercial banks, development banks).
Project financing major advantage is absence of risks or minimum risks, which are usually divided among all project financing participants. Debt recovery is made by means of cash flows, generated by the project, and creditor requirement are secured, in fact, only by a pledged property and expected cash flows. In this connection project financing should be carried out on the basis of an effective finance model, considering a number of criteria, including loan-to-value ratio.
From our point of view, project financing, which often drags on a long time, can become unseasonable due to the market change and incompatibility to it of a finance model taken as a basis for financing.
Certain reviewed unaccomplished construction projects financing schemes should be applied taking into consideration a company-developer’s finance and economic position, risks (including credit and legal), that accompany some ways of financing, market conditions, market net capital, investors-demand risk and other criteria.
English to Russian: External hard drive General field: Tech/Engineering Detailed field: Computers: Hardware
Source text - English Categorize Your Digital Bookshelf
CH11 USB 3.0 2.5” External Hard Drive
Ushering in a new era of USB 3.0 transfer performance, the CH11 is an external hard drive with high-speed, high-capacity, a compact body, and exclusive identification labels to make your disks easier to organize and personalize. Smart categorization and classification makes your life easier step by step. The CH11 is a cost effective entry-level choice in 2.5-inch external hard drives.
Easy Entry to High Speed and High Capacity
The CH11 uses SuperSpeed USB 3.0 transfer interface, with speed up to 90 MB/s. That is three times faster than USB 2.0, reducing transmission time by 70%.
Label your memory in your way
Exclusive design of being used vertically comes with accompanying labels for you to make your disks easier to organize and personalize. Smart categorization and classification makes your life easier step by step.
Smart Category Management of Personal Data
The CH11 comes in three classic colors: minimalist white, calm black, and brilliant pink. The exclusively designed labels extend your ability to organize the bits and pieces of your digital life into easily recognizable folders. Capacities of 500GB, 750GB, or 1TB allow for the storage of thousands of songs, tens of thousands of photos, and hundreds of high-definition videos, with all your files available on the go.
Translation - Russian Классифицируйте вашу цифровую книжную полку
CH11 USB 3.0 2.5” внешний жесткий диск
Знаменующий собой начало новой эры передачи данных через USB 3.0, CH11 – это высокоскоростной, высокопроизводительный, компактный внешний жесткий диск с идентифицирующими метками, облегчающими систематизацию и идентификацию ваших дисков. Разумная категоризация и классификация каждый день облегчают вашу жизнь. CH11 – это выгодный выбор из серии 2,5-дюймовых внешних жестких дисков начального уровня.
Высокая скорость и производительность – легко
CH11 применяет SuperSpeed USB 3.0 интерфейс передачи данных, скорость которого достигает 90 Mб/сек. Это в три раза быстрее, чем USB 2.0, таким образом, время передачи данных сокращается на 70%.
Идентифицируйте вашу память по вашему вкусу
Эксклюзивный вертикальный дизайн и прилагающиеся метки позволят вам лучше систематизировать и идентифицировать ваши диски. Интеллектуальная категоризация и классификация постоянно облегчают вашу жизнь.
Интеллектуальное управление персональными данными по категориям
CH11 выпускается в трех классических цветах: минималистическом белом, выдержанном черном и ярко-розовом. Эксклюзивные дизайнерские метки предоставляют вам возможность систематизировать разрозненные части вашей цифровой жизни в легко узнаваемые папки. Вместимость на 500 Гб, 750 ГБ или 1 Tб позволяет хранить тысячи песен, десятки тысяч фотографий и сотни видеозаписей высокого разрешения, и все ваши файлы, при этом, легко доступны.
More
Less
Translation education
Master's degree - Shevchenko State University
Experience
Years of experience: 20. Registered at ProZ.com: Oct 2010.
My professional skills and competences are justified by
− Participation as a simultaneous interpreter in such important events as Referendum 2006 in Transnistria;
1st and 2nd Investment Forums in Transnistria (2009, 2010);
“Democratisation of Dniester River Basin Governance” Conference, October 2010, financed by Matra Programme, OSCE, WECF, etc.,
which required excellent interpretation skills and judicial terminology knowledge;
− Good knowledge of Human Rights and judicial terminology applied when interpreting for foreign delegations during their meetings with high governmental officials, including our President, deputee, ministers, businessmen;
− As I teach such subjects as theory and practice of translation, socio-political translation, simultaneous interpretation, spelling and punctuation, speech practice etc. in English I possess developed skills and competences in all of them;
− I have references from foreign organizations, which may be supplied on request;
Personal skills and competences − Responsible;
− Friendly ;
− Used to work in a multi-cultural environment;
− Proficiency in oral and written English and Russian. Proficiency in consecutive and simultaneous interpretation from Russian into English and vice versa;
− Good communication and presentation skills gained through my experience while lecturing and interpreting during important conferences, meetings, forums.
Technical skills and competences − Handling office machines;
Computer skills and competences − Excellent computer skills, Confident PC user and Internet serfer (good command of MS Office, Word, Excel, MS Office Publisher, Power Point, Adobe Reader, Mozilla Firefox, Internet Explorer etc.), installing software, etc.;
− Basic knowledge of graphic design applications (Arcon, PhotoShop™).
Average daily output is 2.500-3.000 words. Pressing orders may cause rise in output and 10-50% higher rates.
Availability:24/7 by e-mail, Skype or phone.
www.capitatranslationinterpreting.com
Keywords: Russian, interpreter, legal, commerce, finance, investment, contract, ecology, business