Working languages:
English to Bulgarian
Italian to Bulgarian
Bulgarian to English
Aneta_Stefanova

Varna, Varna, Bulgaria
Local time: 18:12 EEST (GMT+3)

Native in: Bulgarian Native in Bulgarian
Send email
  • Send message through ProZ.com
Feedback from
clients and colleagues
on Willingness to Work Again info
No feedback collected
Account type Freelance translator and/or interpreter
Data security Created by Evelio Clavel-Rosales This person has a SecurePRO™ card. Because this person is not a ProZ.com Plus subscriber, to view his or her SecurePRO™ card you must be a ProZ.com Business member or Plus subscriber.
Affiliations This person is not affiliated with any business or Blue Board record at ProZ.com.
Services Translation, Interpreting, Editing/proofreading
Expertise
Specializes in:
AccountingAdvertising / Public Relations
Education / Pedagogy

Rates

Payment methods accepted Visa, Money order
Portfolio Sample translations submitted: 1
English to Bulgarian: Automated Valuation Models (AVMs)
General field: Law/Patents
Detailed field: Real Estate
Source text - English
EVS 6
Automated Valuation Models (AVMs)
1. Definition
2. Introduction
3. The European legal framework
4. Commentary
European Valuation Standard 6 AVMs cannot be used to produce a valuation report that complies with EVS independently of a valuation process founded, inter alia, on inspection of the property by the valuer and the application of valuation judgment by the valuer. Where used, an AVM is never more than a tool contributing to the valuer’s estimation of value, for which he remains responsible.
2
1. Definition
1.1 AVMs are statistically-based computer programmes which use property information to generate property-related values or suggested values.
1.2 A statistical method of valuation seeks to arrive at the value of a property directly through the application of a mathematical algorithm to a data base of transaction prices and property characteristics whilst omitting:
i) an explicit traditional valuation, such as a comparative or income based approach valuation
and
ii) a professional valuer's qualitative assessment of the value.
Hence, in the context of real estate valuation, an AVM is simply the mechanical application of an algorithmic procedure to the data presented to it, without taking into account a valuer’s opinion as to other relevant information, without a physical inspection of the property and ignoring the weighting a valuer would place on the relevant information.
1.3 An AVM is not a valuation. It can serve as a starting point for some buyers and sellers in considering a property’s value. It can be used by the qualified valuer as one input in his comprehensive analysis of the market provided he is satisfied with his knowledge of the AVM’s input data and model (see EVGN 11 “The Valuer’s Use of Statistical Tools”).
2. Introduction
2.1 Used as a tool for valuing properties quickly and at low cost, AVMs have intrinsic limitations:
• They can only work from the figures for the transactions reported without information or insight into their context
• There is no inspection of the property. They must rely on an implicit assumption that the property is in marketable condition
• A limited ability to account for external influences
• Limited coverage of relevant data in some areas
• Limited coverage of relevant recent data for some properties
• A limited ability to reflect any unique characteristics of the property
• They are unlikely to be relevant for specialist properties
There is little hard impartial evidence in the public domain or independent evaluation of the accuracy of AVMs for individual properties as European AVM manufacturers are reluctant to
3
release details and the underlying data or the construction of the algorithms are not made available for analysis.1
2.2 Those limitations have less potential negative consequences concerning the standard uses of AVMs in considering properties collectively, as for:
• Banks identifying property that needs revaluation
• In-arrears assessment in banks
• Identification of fraudulent activity in banks
• Full valuation audits in banks
• Determining capital adequacy ratios in banks
• Mark-to-Market portfolio of properties in banks
• Mass Appraisal for local taxes by government
• Estimating relocation compensation by government
• Cost/Benefit analysis for potential public expenditure
2.3 In recent years, AVMs have become much more widespread as a result of a drive towards rationalisation in the property and financial sector. Abusive use of AVMs was one of the reasons for the financial crisis, as was stated in the final report of the parliamentary committee of inquiry of 27 January 2016 regarding the Irish banking crisis2:
“More widely, however, the demand for asset valuations increased significantly as the property boom took hold and reliance on informal valuation standards, such as ‘desktop’ and ‘drive-by’ valuations, became more prevalent. These did not involve any physical inspection of the property, but were a limited (and sometimes fully automated or computer generated) process of estimating value. A Central Bank review of financial institutions found that many used these informal valuations as if they were formal valuations. [74 – Central Bank Report, Valuation Processes in the Banking Crisis – Lessons Learned – Guiding the Future, 18 December 2012, PUB00252-008] A number of developers gave evidence that they continued to rely on professional valuations.
Valuations exert significant impact on a financial institution’s credit risk management. As mitigation against risk, it is imperative that the valuation process is robust and that the value attributed to the underlying assets can be relied upon when fully assessing the risk of a credit decision or the ongoing management of the loan. For that reason a reliable valuation document is central to the credit risk decision. [75 – Central Bank Report, Valuation Processes in the Banking Crisis – Lessons Learned – Guiding the Future, 18 December 2012, PUB00252-016]”
2.4 As they can only work by projecting forward from past data, they are likely to be pro-cyclical in effect at points where the relevant market is turning.
1 http://www.tegova.org/data/bin/a591190c05b2c3_Geoge_Matysiak_Valuation_Report.pdf
2 https://inquiries.oireachtas.ie/banking/wp-content/uploads/2016/01/02106-HOI-BE-Report-Volume1.pdf.
4
2.5 These intrinsic drawbacks and their contribution to the financial crisis inspired the restrictions on use of AVMs laid down by the EU legislator.
3. The European legal framework
3.1 The effect of Article 19 of the Mortgage Credit Directive and Article 229(1) of the Capital Requirements Regulation is that AVMs cannot be used to provide property valuations independently of professionally competent internal and external valuers. The opinions and guidelines of the European Banking Authority (EBA) and the Financial Stability Board (FSB) both mirror and justify this requirement.
3.1.1 The Mortgage Credit Directive
3.1.1.1 The Mortgage Credit Directive has a primary emphasis on consumer protection for borrowers coupled with the aim to guarantee financial market stability.
3.1.1.2 The Mortgage Credit Directive does not address AVMs as such. The limitations on their use follow from the Directive’s insistence on the use of reliable valuation standards by “professionally competent internal and external appraisers” (Article 19).
3.1.2 The Capital Requirements Regulation
3.1.2.1 The Capital Requirements Regulation constitutes, together with the Capital Requirements Directive, the legal framework governing the access to the activity, the supervisory framework and the prudential rules for credit institutions and investment firms.
3.1.2.2 In order to strengthen the financial system and ensure a level playing field within the internal market, the CRR ensures a maximum harmonisation of credit institutions’ prudential requirements. In this context, the CRR is very clear that property valuation needs to be done by a qualified valuer:
“Institutions may use statistical methods to monitor the value of the property and to identify property that needs revaluation.” CRR Article 208(3), last sentence
3.1.2.3 According to that provision, the application of statistical methods (including the use of AVMs) can only be engaged to monitor the value of the property and to identify property that needs revaluation. The use of such methods is not allowed for the actual valuation of the immovable property. This applies a fortiori to the original or first-time valuations where no value has yet been established and can be monitored.
5
3.1.3 The “good practices” issued by the European Banking Authority
3.1.3.1 Issued on 1 July 2015 in response to the Mortgage Credit Directive3, the EBA’s good practices underline that it is very important to determine the correct value of the immovable property when using or establishing the loan-to-value ratio. According to the EBA, this value is to be determined on the basis of “a robust and prudent approach to property appraisals”:
“Good practice 10: Where national frameworks specify controls, standards or incentives on LTV (loan-to-value) ratios, it is good practice to ensure that creditors satisfy themselves that the LTV ratio takes into consideration the ‘real value’ of the available equity, which could be calculated on the basis of (i) a robust and prudent approach to property appraisals [10 – The prudential interest in a robust approach to collateral management is addressed in detail in FSB Principle 4]; ...”
3.1.3.2 The EBA’s opinion as regards the robust and prudent property valuation explicitly refers to the Principles on Sound Residential Mortgage Underwriting Practices issued by the FSB in 20124. Part 4 of these principles gives additional guidance on how the risks inherently associated to collateral management can be controlled or avoided:
“4.1 Jurisdictions should ensure that lenders adopt and adhere to adequate internal risk management and collateral management processes, which include sound appraisal processes. Proper collateral management should include onsite inspections by lenders or appraisers; but onsite inspections could be exempted if the lender or appraiser is able to demonstrate that the risk posed has been adequately assessed through the overall collateral management process.
For example, a flat or an apartment in a multi-family building which had recently undergone an on-site inspection could be exempted.”
4. Commentary
4.1 “AVMs cannot be used to produce a valuation report that complies with EVS independently of a valuation process founded, inter alia, on inspection of the property by the valuer and the application of valuation judgment by the valuer.
Where used, an AVM is never more than a tool contributing to the valuer’s estimation of value, for which he remains responsible.”
4.1.1 The use of AVMs otherwise than as support for a qualified valuer undertaking a valuation report is excluded for the actual valuation of an individual immovable property.
3 https://www.eba.europa.eu/documents/10180/983359/EBA-Op-2015-09+Opinion+on+good+practices+for+mortgages.pdf.
4 http://www.fsb.org/wp-content/uploads/r_120418.pdf?page_moved=1.
6
4.1.2 This applies a fortiori to the original or first-time valuation where no value has yet been established and can be monitored.
4.1.3 This is a consequence of the fact that the prime concern in the valuation of an individual property is the accuracy that those relying on it need to conduct their business with confidence, whether as the buyer, owner or other party, or mortgage debtor, not the bank. Protection of the individual consumer requires a valuation report by a qualified valuer to ensure maximum accuracy concerning what is often the most important transaction in a person’s existence.
4.1.4 Where used, an AVM figure must never be more than one element of the panoply of inputs that the valuer uses and reconciles in reaching his estimation of value. However, even as one comparative element or benchmark, use of the AVM requires that the valuer be aware of and satisfied with the AVM’s input data (for instance sales prices as opposed to asking prices) and how they are used, in making a sound professional judgment of the degree of proficiency and reliability underlying the AVM calculation.
4.2. AVMs may be used without inspection of the property in the cases of banks monitoring the values of their property portfolios or identifying property that needs revaluation.
4.2.1. Banks (and owners of large real estate portfolios) review vast numbers of properties constituting their real estate collateral. It is part of their obligations under EU banking supervision legislation and under the Asset Quality Review of the ECB. As to the deployment of statistical techniques, these measures serve to ascertain the solvency of banks and can thus safely be based on averages for which the output from AVMs may often be relevant. This use has no consequences for mortgage debtors in terms of the value of their individual properties serving as collateral.		Translation - Bulgarian


ЕСО 6


Автоматизирани модели за оценка (АМО)


1. Определение
2. Въведение
3. Европейската правна рамка
4. Коментари


Европейски стандарт за оценяване 6

АМО не могат да се прилагат за изготвяне на доклад за оценка в съответствие с ЕСО, без да се следва оценителска процедура, която наред с другото включва извършване на оглед на имота от оценителя и неговата оценителска преценка.

Когато се прилагат, АМО никога не са повече от инструмент, който допринася за формирането на мнение за стойност, което си остава отговорност на оценителя.




1. Определение

1.1 Автоматизираните модели за оценка (АМО) са статистически компютърни програми, които използват информация за имотите с цел генериране на стойности, свързани с имотите, или на предложени стойности.
1.2 Статистическият метод за оценяване цели да достигне до стойност на имота чрез прилагането на математически алгоритъм към база с данни за цени на сделките и имотни характеристики, без да включва:

i) изрична традиционна оценка, като например оценка въз основа на сравнителния или приходния подход,

и
ii) качествена оценка на стойността, извършена от професионален оценител.

Следователно, в контекста на оценяването на недвижими имоти, АМО е просто механично прилагане на алгоритмична процедура към определени входящи данни, без да се взима предвид мнението на оценителя относно друга подходяща информация, без физически оглед на имота, и без да се отчита тежестта, която оценителят би придал на съответната информация.
1.3 Автоматизираният модел за оценка не съставлява сам по себе си оценка. Моделът може да служи като отправна точка за някои купувачи и продавачи – за ориентация за стойността на конкретния имот. Може да се използва от квалифициран оценител като елемент от цялостния му анализ на пазара, при условие, че е достатъчно добре запознат с входящите данни и функциите на съответния модел (вж. ТИД 11 „Използване на статистически инструменти от оценителите”).
2. Въведение
2.1 Използвани като средство за бързо и нискоразходно оценяване на имоти, АМО имат ограничения, произхождащи от самото им естество:
• Действат само на базата на докладваните данни за сделки, без да разполагат с повече информация и без разбиране за техния контекст
• Не се извършва оглед на имота. Моделите трябва да разчитат на имплицитното допускане, че имотът е в състояние да бъде реализиран на пазара
• Ограничена възможност за отчитане на външни влияния
• Ограничен обхват на приложимите данни в някои области
• Ограничен обхват на приложимите последни данни за някои имоти
• Ограничена възможност да се отразят някакви уникални характеристики на имота
• Малко вероятно е да намерят приложение при оценката на специализирани имоти
Малко са солидните и безпристрастни доказателства в публичното пространство за прецизността на АМО, и не е извършвана независима оценка на приложението им за конкретни имоти, тъй като европейските разработчици на АМО не са склонни да разкриват подробности, поради което базовите данни или конструкцията на алгоритмите не са достъпни за анализ.

2.2 Тези ограничения имат по-малко потенциални негативни последици при стандартните приложения на АМО за колективно оценяване на имоти, например в следните случаи:
• Идентифициране на имоти, които се нуждаят от преоценка от страна на банките
• Оценка на просрочията, извършвана от банките
• Идентифициране на измамна дейност за нуждите на банките
• Пълен одит на оценките за нуждите на банките
• Изчисляване на съотношението на капиталова адекватност, за нуждите на банките
• Портфейл от имоти по справедлива стойност, за нуждите на банките
• Масово оценяване на имоти за целите на местни данъци, извършвано от правителството
• Изчисляване на обезщетението за преместване, наложено от правителството
• Анализ на разходите и ползите от потенциални публични разходи
2.3 През последните години АМО получават по-широко разпространение в резултат на стремежа за рационализация в имотния и финансовия сектор. Неправомерното използване на АМО беше една от причините за финансовата криза, както се посочва в окончателния доклад на парламентарната анкетна комисия от 27 януари 2016 г. по отношение на ирландската банкова криза :
„В по-широк контекст, обаче, търсенето на оценки на активи се увеличи значително с настъпването на имотния бум, и все по-често започна да се разчита на неформални стандарти за оценяване, като оценки по документи или по повърхностен външен оглед. Такива оценки не включват физически оглед на имота, а представляват ограничен (а понякога и напълно автоматизиран или компютърно генериран) процес на оценяване на стойност. Една проверка на финансови институции от Централната банка разкрива, че много от тях са използвали тези неформални оценки като официални [74 – Доклад на Централната банка, Процеси на оценяване в условията на криза в банковия сектор – Поуки – Насоки за бъдещето, 18 December 2012, PUB00252-008]. Редица строителни предприемачи посочват, че продължават да разчитат на професионални оценки.
Оценките упражняват значително влияние върху управлението на кредитния риск, извършвано от финансова институция. С оглед смекчаване на риска е наложително процесът на оценяване да е обхватен, и да може да се разчита на стойността, приписана на базовите активи, при пълно оценяване на риска от кредитно решение или текущото управление на кредита. Поради тази причина в центъра на решението относно кредитния риск стои надежден документ за оценка. [75 – Доклад на Централната банка, Процеси на оценяване в условията на криза в банковия сектор – Поуки – Насоки за бъдещето, 18 декември 2012 г. PUB00252-016]”
2.4 Тъй като моделите могат да работят само чрез прогнозиране въз основа на минали данни, вероятно е ефектът им да бъде процикличен при нестабилни пазари.¬
2.5 Тези присъщи недостатъци и техния принос за финансовата криза са причината за ограниченото използване на АМО, наложено от законодателя на ЕС.
3. Европейската правна рамка
3.1 Съгласно член 19 от Директивата за ипотечните кредити и член 229 (1) от Регламента за капиталовите изисквания, АМО не може да се използват за предоставяне на имотна оценка без участието на професионално компетентни вътрешни и външни оценители. Становищата и насоките на Европейския банков орган (ЕБО) и Съвета за финансова стабилност (СФС) преповтарят и обосновават това изискване.
3.1.1 Директива за ипотечните кредити
3.1.1.1 Директивата за ипотечните кредити има основен акцент върху защитата на потребителите - кредитополучатели, съчетана със стремежа да се гарантира стабилността на финансовия пазар.
3.1.1.2 Директивата за ипотечните кредити не съдържа изрична уредба на АМО. Ограниченията за използването им следват от изискваното от Директивата използване на надеждни стандарти за оценяване от „професионално компетентни вътрешни и външни оценители” (член 19).
3.1.2 Регламент за капиталовите изисквания
3.1.2.1 Регламентът за капиталовите изисквания (РКИ) съставлява, заедно с Директивата за капиталовите изисквания, правната рамка, уреждаща достъпа до дейността, надзорната рамка и пруденциалните изисквания към кредитните институции и инвестиционните посредници.
3.1.2.2 С цел укрепване на финансовата система и гарантиране на равни условия в рамките на вътрешния пазар, РКИ осигурява максимална хармонизация на пруденциалните изисквания за кредитните институции. В този контекст, РКИ постановява пределно ясно, че оценяването на имоти трябва да се извършва от квалифициран оценител:
„Институциите могат да използват статистически методи за проследяване на стойността на имотите и за установяване на собствеността, която трябва да бъде преоценена.” РКИ, член 208 (3), последно изречение.
3.1.2.3 Съгласно тази разпоредба, прилагането на статистически методи (включително използването на АМО) е оправдано само за проследяване на стойността на имот, и за идентифициране на имот, който се нуждае от преоценка. Използването на такива методи не се допуска за действителната оценка на недвижимия имот. Това важи с още по-голяма сила за първоначалните оценки, когато все още не е установена стойност за проследяване.

3.1.3 „Добрите практики”, издадени от Европейския банков орган

3.1.3.1 Издадени на 1 юли 2015 г. в отговор на Директивата за ипотечните кредити , Добрите практики на ЕБО подчертават, че е особено важно да се определи точната стойност на недвижимия имот при използване или установяване на съотношението заем – стойност. Според Европейския банков орган, тази стойност трябва да се определи въз основа на „обхватен и благоразумен подход към оценките на имоти":
„Добра практика 10: Когато националните рамки определят контролни механизми, стандарти или стимули за съотношението заем – стойност, добра практика е да се гарантира убедеността на кредиторите, че съотношението заем – стойност отчита „реалната стойност” на наличния собствен капитал, който може да се изчисли въз основа на (i) обхватен и благоразумен подход към оценките на имоти [10 - Благоразумният интерес от обхватен подход за управление на обезпеченията е разгледан в детайли в Принцип 4 на СФС]; ...”
3.1.3.2 Становището на ЕБО по отношение на обхватните и благоразумни оценки на имоти изрично се позовава на Принципите на разумни практики при учредяване на жилищни ипотечни кредити, издадени от СФС през 2012 г. Част 4 от тези принципи дава допълнителни насоки за контролиране или избягване на рисковете, присъщи на управлението на обезпеченията:

„4.1 Юрисдикциите следва да гарантират, че заемодателите приемат и спазват адекватни вътрешни процедури за управление на риска и обезпеченията, които включват обхватни процеси на оценяване. Правилното управление на обезпеченията трябва да включва огледи на място, извършвани от заемодатели или оценители; като обаче огледите на място може да отпаднат, ако заемодателят или оценителят може докаже, че рискът е адекватно оценен чрез цялостния процес на управление на обезпеченията.
Например, апартамент в многофамилна сграда, която наскоро е била обект на оглед на място, може да бъде освободен от това изискване.”
4. Коментар
4.1 „АМО не могат да се прилагат за изготвяне на доклад за оценка в съответствие с ЕСО, без да се следва оценителска процедура, която наред с другото включва извършване на оглед на имота от оценителя и неговата оценителска преценка.

Когато се прилагат, АМО никога не са повече от инструмент, който допринася за формирането на мнение за стойност, което си остава отговорност на оценителя.”
4.1.1 Използването на АМО освен като помощно средство за квалифицирания оценител, изготвящ доклад за оценка, е неприложимо за действителната оценка на конкретен недвижим имот.
4.1.2 Това важи с още по-голяма сила за първоначалните оценки, когато все още не е установена стойност за проследяване.
4.1.3 Това е следствие от факта, че основната грижа при оценката на конкретен имот е за гарантиране на прецизност, необходима за създаване на увереност у ползвателите на оценката, било то в качеството им на купувач, собственик, длъжник по ипотека или друго лице, а не за банката. Защитата на отделния потребител изисква оценката да е изготвена от квалифициран оценител, за да се гарантира максимална прецизност във връзка със сделка, която често се превръща в най-важната в живота на потребителя.
4.1.4 Когато се използва АМО, генерираната от него стойност никога не трябва да е повече от един елемент от разнообразните входящи данни, които оценителят ползва и съгласува за извеждане на мнение за стойност. Дори и като един сравнителен елемент или референтна стойност обаче, използването на АМО изисква оценителят е запознат и да е удовлетворен от приложимостта на входящите данни за АМО (например, продажни цени вместо офертни цени), и как те се използват, при извършването на разумна професионална преценка на степента на прецизност и надеждност на информацията, на чиято основа се предприема изчисление чрез АМО.
4.2. АМО могат да бъдат използвани без физически оглед на имота в случаите на проследяване от страна на банките на стойностите на портфейлите им от имоти, или с цел идентифициране на имот, който се нуждае от преоценка.
4.2.1. Банките (и собствениците на големи портфейли от недвижими имоти) проследяват огромен брой имоти, които съставляват тяхното обезпечение. Това е част от техните задължения съгласно законодателството на ЕС в областта на банковия надзор и съгласно Прегледа на качеството на активите, изискван от ЕЦБ. Що се отнася до прилагането на статистически техники, тези мерки служат за установяване на платежоспособността на банките и поради това може без особен риск да се основават на средни стойности, за които често са достатъчни АМО. Това използване на АМО няма последствия за ипотекарните длъжници по отношение на стойността на техните индивидуални имоти, служещи като обезпечение.

Translation education Master's degree - Veliko Tarnovo University, Bulgaria
Experience Years of experience: 33. Registered at ProZ.com: Nov 2017.
ProZ.com Certified PRO certificate(s) N/A
Credentials N/A
Memberships N/A
Software Adobe Acrobat, Microsoft Excel, Microsoft Office Pro, Microsoft Word, Powerpoint
Bio
No content specified


Profile last updated
Nov 20, 2017